Höhere Mietrenditen in Deutschlands 1-b-Städten

Hier lohnt sich die Investition in Immobilien

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Dezember 2017

Viele Deutsche investieren zur Zeit in Immobilien, die sie nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Derzeit gibt es ca. 3,9 Millionen private Vermieter in Deutschland, 750.000 mehr also noch im Jahr 2000. Doch auch die Vermietung wird immer weniger lukrativ, da vor allem in den Großstädten der Kaufpreis immer weiter steigt und die Mieten oft nicht dementsprechend angepasst werden können.

Für die Auswahl der passenden Stadt entscheidend sind daher vor allem zwei Kriterien. Das Verhältnis von Kaufpreis zu den zu erwartenden Mieteinnahmen und die Frage, ob die Stadt in Zukunft eher wächst und prosperiert oder schrumpft.

Die Mietrenditen sind in fast allen deutschen Städten gesunken: In München betrug sie im dritten Quartal 2017 nach Zahlen von Empirica etwa 2,7 Prozent, in Frankfurt 3,3 Prozent. 2004 lag die Mietrendite in Frankfurt noch bei 4,9 Prozent. Hingegen in 1-b-Städten sind die Renditen oft höher: Für Oberhausen und Chemnitz liegt die Rendite bei 4,9 Prozent, die höchsten Werte der Untersuchung.

Die Mietrendite sollte aber nicht das einzige Kriterium sein, da sie sich ständig verändert. Außerdem ist eine hohe Rendite in Städten, die kaum bis wenig Wachstumspotential haben nicht aussagekräftig.

Die Empirica misst daher den sogenannten Schwarmfaktor: Dieser Faktor misst, wie viele Personen in eine Stadt zureisen, die zuvor aus anderen Regionen bzw. Bundesländern kommen. Das ist ein Indikator dafür, dass es attraktiv ist, hier zu wohnen. Wenn die Zugezogenen nur aus dem Umkreis in die Stadt ziehen ist das weniger ein Indiz für eine attraktive Lage mit Zukunftsaussichten. Ein Schwarmfaktor von mindestens 60 Prozent sollte für eine attraktive Lage gegeben sein.

Als Beispiel für eine positive Entwicklung ist Leipzig: Die Rendite liegt mit 4,2 Prozent vergleichsweise hoch und der Schwarmfaktor ist mit 73 Prozent gut. Das heißt, die Stadt ist überregional attraktiv und verspricht eine steigende Nachfrage. Hier könnte es sich also in Zukunft lohnen, Immobilien zu erwerben und zu vermieten. Zahlreiche Faktoren, wie z.B. Firmenansiedlungen etwa von Porsche, der Ausbau der Messe, eine vitale Start-up-Szene und viele Studenten, geben Leipzig eine gute Perspektive. Und damit auch den Vermietern. Ein Quadratmeter ist im Durchschnitt für nur 1650 Euro zu haben.

Ebenso attraktiv ist das bayerische Bamberg: Die Mietrendite ist gestiegen und der Schwarmfaktor liegt bei 60 Prozent. Die historische Altstadt unter Unesco-Schutz lockt genauso wie die neu geöffnete ICE-Strecke von Berlin nach München, die Bamberg mit schnellen Zugverbindungen einbindet.

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