Schönheitsreparaturen und Steuern

Steuervorteile richtig nutzen

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Oktober 2016

Kosten, die im Zusammenhang einer vermieteten Immobile entstehen, können Sie steuerlich geltend machen. Wie schnell die Kosten für Schönheitsreparaturen steuerlich abgesetzt werden können, hängt allerdings von Timing der Arbeiten ab.

Mieteinnahmen sind nach dem Gesetz einkommenssteuerpflichtig. Umgekehrt können Sie aber auch Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. Dazu gehören Finanzierungskosten, Ausgaben für Renovierung, Instandhaltung der die Nebenkosten der Immobilie. Zudem dürfen Sie die Abschreibung für Haus- und Grundbesitz nutzen.

Auf das Timing kommt es an:

Das Finanzamt unterscheidet streng danach, ob es sich um Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, wie etwa größere Renovierungen oder der Kauf der Immobilie selbst, oder um Erhaltungskosten handelt. Denn nur Kosten für den Erhalt der Immobilie können Sie noch im selben Jahr als Werbungskosten steuerlich absetzen. Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten müssen Sie abschreiben, d.h. die Kosten auf mehrere Jahre verteilen. Der Unterschied ist deswegen wichtig, weil der abzugsfähige Betrag damit pro Jahr für gewöhnlich niedriger ausfällt.

Vorsicht bei Arbeiten, die direkt nach dem Kauf der Immobilie anfallen. Diese kann das Finanzamt als anschaffungsnahen Aufwand einstufen, den Sie dann abschreiben müssen. Dieser Fall tritt ein, wenn die Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf über 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Diese Kosten müssen sie dann gemeinsam mit den Anschaffungskosten abschreiben – meist über 50 Jahre.

Nach einem Gerichtsurteil sind zum Beispiel Kosten für Sanierungen, Renovierungen oder Schönheitsreparaturen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf entstanden sind, nicht sofort absetzbar, wenn sie über 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, da sie als anschaffungsnaher Aufwand eingestuft werden.

Ausgenommen wurden Reparaturen, die jährlich anfallen, wie beispielsweise die Wartung der Heizungsanlage. Diese sind auch innerhalb der drei Jahre sofort absetzbar.

Ein Tipp für Sie:

Verteilen Sie Arbeiten, wie kleinere Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, über mehrere Jahre. So können Sie das Problem der anschaffungsnahen Herstellungskosten umgehen, da die zeitliche Nähe zum Immobilienkauf nicht mehr gegeben ist. In solchen Fällen sind Schönheitsreparaturen, Renovierungen und Instandhaltungsarbeiten als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung sofort abzugsfähig.